央行16條支持房地產(chǎn)!釋放什么信號呢(央行支持樓市)

11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布254《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》號文件，提出六大項(xiàng)16項(xiàng)要求。

此次通知對于金融支持房地產(chǎn)市場更加明確。提到要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”原則，平等對待國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)；合理支持個(gè)人住房貸款需求，支持地方政府在國家政策基礎(chǔ)上因城施策實(shí)施差別化住房信貸政策，合理確定地方個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利息下限利率政策，支持剛性和改善性住房需求。

房地產(chǎn)市場信心增強(qiáng)，銀行股受益上漲。沉寂已久的銀行股今早（11月14日）集體翻紅。Wind數(shù)據(jù)顯示，招商銀行、平安銀行等上市銀行股價(jià)早盤漲幅均超過7%。市場人士認(rèn)為，這主要是由于近期央行、銀保監(jiān)會(huì)公布的《支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展十六條措施》（以下簡稱“金銀十六條”）”），這對銀行股有利。

有業(yè)內(nèi)人士指出，“金融十六條”是當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的又一重要舉措。這些措施的核心目標(biāo)是為住房融資提供支持，完成保障房屋交接任務(wù)。如果這些措施得到落實(shí)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解模式和資金提供者將更加清晰、更具可執(zhí)行性，銀行潛在的損失暴露有望得到控制。

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房地產(chǎn)政策金融支持全面加大

東方金城首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶指出，“金融十六條”的出臺，標(biāo)志著金融對房地產(chǎn)政策的支持力度全面加大，目標(biāo)是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸。背景是房地產(chǎn)市場“金九銀十”質(zhì)量不佳，近期部分龍頭房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露。當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然拖累宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。四季度和明年初著眼穩(wěn)增長、控風(fēng)險(xiǎn)，“金融十六條”覆蓋面廣、針對性強(qiáng)，政策力度明顯加大。

此外，“金融十六條”中，供給側(cè)支持政策內(nèi)容最為豐富，涵蓋了除股票市場融資外的多種融資渠道，包括商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、債券市場融資、資產(chǎn)并購等、信托等資產(chǎn)管理產(chǎn)品融資等，對于金融機(jī)構(gòu)，也明確要求“延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排”。

銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王秋恒也表示，“金融16條”提振了市場信心，是近期最強(qiáng)的支持政策。央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》號文明確了當(dāng)前房地產(chǎn)各方的主要任務(wù)和方向。供需雙管齊下，是本次下行周期以來最有力的支持政策，極大提振了各方信心。

王慶認(rèn)為，這些措施不僅將增加四季度“保交房”進(jìn)度——套，預(yù)計(jì)10月商品房竣工面積同比轉(zhuǎn)正，并將維持年底前兩個(gè)月的快速正增長，也將有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)，控制房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)投資的下降趨勢。

在需求方面，《金融十六條》要求“支持個(gè)人住房貸款的合理需求”，特別是鼓勵(lì)受疫情等因素影響的個(gè)人住房貸款在不影響個(gè)人信用的情況下延期還本付息。這些措施主要集中在適度降低首付比例和合理降低房貸利率，加大對剛性住房需求和改善住房需求的金融支持，穩(wěn)定市場情緒。

王慶指出，當(dāng)前，推動(dòng)房地產(chǎn)市場盡快復(fù)蘇的重點(diǎn)在需求端，其中降低住房抵押貸款利率是關(guān)鍵。放寬限購、放寬住房公積金貸款條件、適度降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等其他措施也能發(fā)揮作用。配角。

王慶判斷，年底前5年期LPR報(bào)價(jià)還有15至30個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。這是目前“支持個(gè)人住房貸款合理需求”最有效的一點(diǎn)，最快可能在11月21日實(shí)施。如果各項(xiàng)政策調(diào)整到位，樓市很可能會(huì)在2020年左右出現(xiàn)復(fù)蘇趨勢。年末，商品房月銷量經(jīng)季節(jié)調(diào)整后環(huán)比穩(wěn)步增長。

最后，“金融十六條”還包括支持住房租賃市場發(fā)展的措施。主要是為了建立調(diào)控房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的原則。因此，當(dāng)前包括“金融16條”在內(nèi)的支持政策的出臺，并不意味著政策會(huì)淹沒房地產(chǎn)行業(yè)；未來的房地產(chǎn)支持政策，包括降低房貸利率等措施，也將以逐步調(diào)整為主。原則不斷進(jìn)步。

信貸、債券、股權(quán)“三箭”有序推進(jìn)

值得注意的是，在人民銀行的支持和引導(dǎo)下，民營房地產(chǎn)企業(yè)融資正在有序推進(jìn)。11月8日，全國交易商協(xié)會(huì)表示，將繼續(xù)推廣拓展民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”由中國人民銀行再貸款提供資金支持。委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、設(shè)立信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購買債券等方式支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)支持民營企業(yè)債券融資規(guī)模約2500億元，并將視情況進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。

11月10日，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)再次表示，接受龍湖集團(tuán)200億元貨架式注冊發(fā)行，中債推介公司同步接受企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。除了龍湖集團(tuán)外，多家民營地產(chǎn)企業(yè)也在相互溝通，表達(dá)了注冊發(fā)債的意向。全國交易商協(xié)會(huì)、中債促進(jìn)公司正在積極推進(jìn)受理審核工作。

下一步，交易商協(xié)會(huì)將堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，組織中債推進(jìn)公司扎實(shí)推進(jìn)“第二支箭”政策落地，繼續(xù)加大對民營企業(yè)發(fā)債融資的支持力度，包括民營房地產(chǎn)企業(yè)。充分發(fā)揮穩(wěn)定市場發(fā)展的積極作用。

申萬宏源首席債券分析師孟祥娟指出，助力民企融資“三支箭”是指通過信貸、債券、股權(quán)等方式促進(jìn)民企融資。此次中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)“第二支箭”融資支持民企涉及面廣，信號意義強(qiáng)烈。

受利好消息影響，上周（11月7日至11月11日）房地產(chǎn)債市場情緒明顯提振。尤其是未陷入危險(xiǎn)的民營房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券價(jià)格普遍上漲。波動(dòng)較大的中資美元債中，新城、碧桂園、遠(yuǎn)洋、龍湖、金地等主體美元債本周領(lǐng)漲。

銀河期貨研究員王超對新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)表示，銀行間銀行間市場交易商協(xié)會(huì)提出的“第二支箭”對民營房企來說是雪中送炭，可以解決目前現(xiàn)金流短缺的問題很大程度上是房地產(chǎn)企業(yè)的。問題。

王超指出，“第二支箭”仍聚焦改善民營房企現(xiàn)金流，對大宗商品價(jià)格的影響仍聚焦未來需求預(yù)期。未來，隨著民營房企發(fā)債范圍的擴(kuò)大，房企將一帆風(fēng)順。保障交付竣工后，有可能增加新建面積，從而對大宗商品需求產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)。

銀行股大漲集體翻紅

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“金融十六條”對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的支撐力度更大，增強(qiáng)了市場信心，也讓銀行受益。事實(shí)上，盡管今年上市銀行高管不斷表示“銀行在房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)可控”，但房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)已成為今年市場最擔(dān)心銀行的風(fēng)險(xiǎn)之一。某上市銀行行長直言，銀行風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)主要來自房地產(chǎn)等領(lǐng)域貸款。

“當(dāng)前疫情防控和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解發(fā)生了積極變化，有望形成共振。”浙商證券銀行研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，總體來看，如果措施落地，現(xiàn)有的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解模式和資金提供者將變得更加清晰、可靠。執(zhí)行力強(qiáng)勁，銀行潛在損失風(fēng)險(xiǎn)有望得到控制。

光大證券首席金融行業(yè)分析師王一峰也表示，政策承前啟后，覆蓋房地產(chǎn)供需雙方。以支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的“金融十六條”和全國經(jīng)銷商協(xié)會(huì)支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資“第二支箭”等為代表的穩(wěn)定政策的進(jìn)一步出臺，將有助于緩解房地產(chǎn)市場下行壓力。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，減輕銀行體系資產(chǎn)質(zhì)量壓力。

根據(jù)《金融第十六條》，商業(yè)銀行將自文件下發(fā)之日起六個(gè)月內(nèi)向?qū)ｍ?xiàng)貸款支持項(xiàng)目發(fā)放配套融資，貸款期內(nèi)不降低風(fēng)險(xiǎn)分類。王一峰認(rèn)為，文件對延期期限做出了明確的制度安排，將有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地做好該延期、能延期的融資安排。

王一峰還指出，未來一段時(shí)間銀行股利好因素較多。上市存款利率調(diào)整紅利持續(xù)釋放，有利于緩解息差壓力。隨著疫情防控措施的優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)繁榮和市場化融資需求有望恢復(fù)，有利于改善微觀資產(chǎn)負(fù)債表，拉動(dòng)有效信貸需求。同時(shí)，在各項(xiàng)“穩(wěn)增長”舉措持續(xù)發(fā)力的背景下，全年經(jīng)營業(yè)績有穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

“綜合來看，銀行業(yè)具有一定的上漲潛力，優(yōu)質(zhì)銀行仍有望取得較好業(yè)績?！蓖跻环逭f道。

房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善

“從全文來看，本輪新政主要有四個(gè)方面值得關(guān)注，涉及短期和中長期政策，將為房地產(chǎn)市場吃一顆‘定心丸’”。執(zhí)信投資研究院高級研究員馬宏表示，這部分主要涉及與房地產(chǎn)相關(guān)的三類金融工具：銀行信貸、債券、信托。與之前的政策相比，新的變化是合理擴(kuò)大部分開發(fā)貸款、信托貸款等現(xiàn)有融資規(guī)模。近期，我們看到房地產(chǎn)企業(yè)的融資毛利率明顯改善，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源將持續(xù)改善。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華也指出，從趨勢看，國內(nèi)防疫政策有所調(diào)整，防疫精準(zhǔn)度提高，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)加快恢復(fù)，國內(nèi)紓困穩(wěn)增長政策持續(xù)有力，支持房地產(chǎn)市場的金融政策措施有力。樓市信心有望逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)供需兩端有望逐步進(jìn)入良性循環(huán)。

今年以來，金融監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)要滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求。據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，多家銀行正在行動(dòng)，不斷調(diào)整房企融資策略，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下為相關(guān)房企提供融資。如今，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境有所改善。

中信銀行企業(yè)銀行部（鄉(xiāng)村振興部）副總經(jīng)理尹亮表示，中信銀行積極采取支持表內(nèi)房地產(chǎn)貸款、支持公開市場債券投資、債券承銷等方式支持房地產(chǎn)合理融資需求，同時(shí)區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不能盲目抽貸、斷貸、壓貸。

在“保交付”政策方面，尹亮表示，該行利用中信集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的創(chuàng)新模式化解風(fēng)險(xiǎn)，并在中信集團(tuán)和地方政府的大力支持下，通過“注入流動(dòng)性+建立信任封閉式運(yùn)作”模式，成功化解了某民營地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了民營地產(chǎn)企業(yè)的紓緩，促進(jìn)了項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，促進(jìn)了千億價(jià)值盤活的效果。數(shù)十億個(gè)項(xiàng)目。為風(fēng)險(xiǎn)化解和房地產(chǎn)紓困提供了新的方法，值得借鑒和推廣。想法、新模式。

招商銀行行長王亮也在該行三季度業(yè)績發(fā)布會(huì)上指出，該行將繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)形勢的前瞻性預(yù)判，繼續(xù)監(jiān)測房地產(chǎn)客戶、區(qū)域、業(yè)務(wù)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，調(diào)整重點(diǎn)中心城市和戰(zhàn)略客戶，關(guān)注龍頭企業(yè)并購融資，進(jìn)一步加強(qiáng)投后和貸款管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)落實(shí)貸款管理要求，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測和分析，根據(jù)具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)情況，逐項(xiàng)足額計(jì)提撥備。及時(shí)做好準(zhǔn)備并優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

值得注意的是，近期房地產(chǎn)市場信貸逐漸恢復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.29萬億元，同比增長3.2%，增速比上年末回落4.7個(gè)百分點(diǎn)。年；前三季度增加8488億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的4.7%。三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%。增速比上半年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。它結(jié)束了之前連續(xù)15個(gè)季度余額增長下降的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款6600億元，季度同比增長1.6倍。

此外，周茂華建議，金融機(jī)構(gòu)確實(shí)應(yīng)發(fā)揮主觀能動(dòng)性，降低順周期影響，支持因短期沖擊而陷入困境的房企合理融資需求，聚焦主業(yè)，更好資質(zhì)，同時(shí)滿足住房剛性需求。推動(dòng)房地產(chǎn)市場加快回歸穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展軌道。

“金融機(jī)構(gòu)還需要確保資金的實(shí)際使用。”周茂華表示，銀行需要其他部門的配合，減少信息不對稱。銀行部門要切實(shí)履行職責(zé)，對民營中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查。同時(shí)，建立賬戶資金閉環(huán)管理，加強(qiáng)放貸。崗位管理等

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者江帆張曉沖

編輯陳莉校對趙琳